土地活用の計画で気になるのが相場と予算です。
仮に借地で土地を貸す場合は、いったいいくらで土地を貸せば妥当なのか その土地の賃貸相場の目安が必要です。 一般的に、土地建物借上げ専門の土地活用事業者が提案する賃料は、自社運営を行い、収益を上げることが目的となるため、できるだけ低い賃料に抑えたいというのが本音です。
逆に、土地オーナーはできるだけ高い賃料で貸したいと思っています。
そこで、「いったい自分の土地又は土地建物はいくらで貸せるのか」「いくらで借りてもらえ るのか」を知るために、相場の賃料というものが重要になってきます。
ではその相場の目安は、どのように知ることができるのでしょうか?
通常は、近隣のアパート・マンション・ビルの賃料相場が基準になります。
また近隣の月極 駐車場の月額賃料なども考慮し設定します。
しかし、その賃料相場というものは、その時点での賃貸建物としての需給バランスによって も違ってきます。 提案する業者の借上げ賃料は、この土地又は土地建物なら是非借りて運営したいと積極的 に取り組む業者であれば、業者の思惑から近隣相場に関係なく高く借りる場合も実際にあります。
ここで、土地オーナーが気を付けなければいけない大切なことは、土地活用業者が提案する 借上げ賃料が、相場に比べてあまりにもかけ離れて高い場合です。
もちろん、土地オーナーにとっては相場より高く借りてもらう方がよいのですが、実はここには大きな落とし穴が潜んでいます。
わざと高い賃料相場で契約をしておいて、いざ建物が完成し運営が始まってから数か月たっ た頃に「売上が思わしくないので賃料を下げてもらえませんか」と賃料の値下げ交渉をしてくる業者がいるのです。
当然プロの業者であっても、近隣に新しく大型の賃貸建物(アパート・マンション・ビル・ 複合施設)がオープンし、入居者を奪われ当初の収支計画が大幅に違ったなど不可抗力のような場合もあり、一概に決めつけることはできませんが、他社と競合する場合、意図的に高い賃料で、先に契約をしておき後で賃料を下げる悪質なやり方をする業者などです。
このようなことにならないよう土地オーナーは、複数の土地活用事業者から借上げ賃料の見積りの提案を受けるべきなのです。
土地活用・プラン比較.com のプラン提案業者は、あなたが返信した資料に基づき、土地全体のバランスを考えてベストな提案をします。
次に予算についてですが、明確な予算を伝えることは、後で後悔しないための重要なポイ ントになります。ほとんどの土地活用を行う不動産オーナーは、レバレッジを利かすために 低金利で銀行から借り入れをします。全額借入で行う場合もありますが、いくら低金利で借りることができる言っても、バランスを崩すような多額の借り入れは危険です。借り入れについては、将来を見据えて土地活用業者と充分に話し合ってください。
しかし、土地活用の場合は、立地条件や土地の現況がすべて異なり、工事価格の相場も分かりにくいものです。
以下では、建築工事の相場について説明します。 これを知っているだけで、工事単価が適正であるかどうか、概算で分かるようになります。
住宅などの場合、よく「坪単価●●万円」などという言葉をお聞きになったことがあると思います。
この「坪単価●●万円」というのが住宅業界の共通の表現になっています。
例えば、「坪単価60万円」で建坪が50坪なら総額で大体3000万円程度だなと大体の予想が出来ます。
しかし、土地活用に関しては、建物の構造や使う設備の機種や、機能や、品質などにより異なります。
また、土地活用事業者によって、それぞれ独自の基準に基づいて値段を決めてい ますので、なかなか価格の相場というのは明言出来ません。
ただ、一般的には、木造の場合、坪単価40万円~60万円ぐらい 軽量鉄骨の場合、坪単価50万~80万円ぐらい 重量鉄骨の場合、坪単価60万~80万円ぐらい 鉄筋コンクリートの場合、坪単価６0万~120万円ぐらいこれが、土地活用で建物を建てる、大体の価格相場だと覚えておいて下さい。
もちろん、あなたのご要望内容や使用する設備や現在の現地の状態、また経済情勢 や社会情勢、会社の状況などによっては、上記の相場を超える場合もありますし、相場以下になる場合もあります。
あくまでも目安とお考え下さい。絶対値ではありません。
この金額で計画をしていけば、あなたが満足する賃貸建物やビルを土地活用事業者に建築してもらうことは十分に可能です。
また、建物の階数やエレベーターの設置、消防設備などの機器設備や種類でも価格も変わってきます。
通常、採算を考えた場合、どの工法が良いのか十分に検討することが大切です。
価格も坪数が一定数より多くなれば、1坪あたりの価格も低くなり、坪数が少なければ坪あたりの価格が割高になります。
この金額でなければいけないということではなく、 立地条件や土地の現況を基本に「収支の採算が合う建物金額」を最大としてそれ以内で考えて頂ければ十分だということです。
上限の価格相場がこれくらいだと理解しておいてください。
また見積書で、建物単価がこの金額以上になる場合には、もしかしたら、相場より価格が高いケ ースも考えられますので、判断の目安としてください。
